广州天河区第一个公开招标的旧村改造项目来了。

9月10日，广州公共资源交易中心发布了天河区珠吉街吉山村全面改造项目公开选择合作企业的公告。招商主体成员代表会议定于2020年10月28日10时在广州市天河区珠吉街吉山村举行。



近135公顷！预计总投资额为206亿元！

招标文件显示，项目位于天河区珠吉街吉山村。据了解，吉山村已经纳入广州市2019年更新三年行动计划，是天河区重点改造的7条村之一。

项目改造范围的总用地面积134.76公顷，预计总投资额为206亿元，采取全面改造方式，竞得人应优先进行复建安置房建设，确保按时安排村民回迁。

项目片区居民情况：居民3676户，户籍人口10010人。



从天河吉山村历年经济收入分红来看，2018年村集体经济总收入11656万元，人均分红金额16760元。



此外，据公告显示，竞得人需按照天河区政府关于吉山村改造的工作部署，自竞得人与交易发起人签订《合作协议》后，于2020年9月底前启动本项目清拆工作，2020年需完成30万㎡的拆除任务，产生的临迁费、拆卸费、清退费等费用纳入改造总成本。

交易企业资格：总资产不低于4000亿

（一）具备独立法人资格和具备房地产开发企业一级资质。

（二）申请人注册资本金不低于5亿元人民币或等值外币。

（三）申请人为上市公司，总资产不低于4000亿元人民币，净资产（或总权益）不低于50亿元人民币且不低于项目改造总成本。

（四）申请人（含其直接或间接持股比例达50%以上的关联公司）在近5年（自2015年8月1日至本文件发布之日）内，其房屋建筑面积累计规划验收或竣工验收超过100万平方米（注：a、如申请人为联合体的，至少有一方需具备该条件；b、以建筑面积为计算口径，按规划验收证明材料或竣工验收备案表记载数据进行累计计算，但同一项目数据不得重复计算）。

（五）企业信誉好，社会责任感强，近3年内（自2017年8月1日至本文件发布之日）未被列入严重违法失信企业名单。

六）申请人（含其直接或间接持股比例达50%以上的关联公司）应具备旧村庄更新改造经验，在广州市范围内已竣工的旧村庄改造项目不少于1个，且项目安置区总建筑面积不少于40万m²（注：a、如申请人为联合体的，至少有一方需具备该条件；b、竣工项目以《竣工验收备案表》为准）。

（七）申请人（含其直接或间接持股比例达50%以上的关联公司）近2年内（自2018年8月1日至本文件发布之日），须在天河区通过公开出让方式竞得不少于1个房地产开发项目，且该项目宗地用地性质为居住兼容商务商业性质用地（R2/B1/B2）或商务商业用地（B2/B1）。（注：a、如申请人为联合体的，至少有一方需具备该条件；b、以《国有建设用地使用权出让合同》为准）。

（八）本项目接受联合体报名，联合体的成员数量不得超过两家单位。

（九）其他条件：

5、申请人应具有与改造地块相匹配的产业布局或者产业导入能力(非房地产业)，需优先引入指定系列榜单企业并达到以下条件：

（1）引入企业的行业地位要求
产业类型上要实现老城市新活力，优先引入高端专业服务业企业、高新技术企业、创新型企业，或者行业龙头企业、创新型榜单企业的研发总部或重点研发平台，重点发展现代商贸、金融保险、信息服务、科技服务、商务服务、研发设计等生产性服务业，以及教育、文化、体育、旅游、健康、养老、培训等生活性服务业。

在引入企业地位及数量方面，优先引入世界500强投资的企业1个，或者全球2000强、央企或中国500强、上市公司(含新三板创新层和精选层企业)控股公司2个，或者行业榜单及创新型榜单企业控股公司4个，或上述各类榜单企业1家整体迁入天河区。

（2）引入企业经济效益要求
引入企业的达产产值(营业收入)、税收强度等经济指标原则上不低于同地段国有储备用地引入产业项目准入条件的50%。

6、申请人需承诺按照市、区关于中学和三甲医院的规划，优先引入符合要求的教育、医疗资源：

（1）以优先引入外地优质办学资源、引入本地集团化办学、培育新的优质学校等多种途径引进优质教育资源。引入教育资源优先为名校附中，或在基础设施、人才培养、综合声誉硬件设施、软件设施、师资力量、社会声誉等主要方面达到同等条件或超过相应条件的学校。引入学校如作为民办学校的，应按照《广东省义务教育标准化学校标准》建设，在投入使用后原则上每年应预留不低于30%的学位作为公办招生名额。

（2）医疗资源需为复旦大学每年公布的《中国医院排行榜》医院，或广州地区优质医疗资源，或国内外知名医院。

吉山村控规已公布！
地理位置优越  周边房价近5万/平

今年6月1日，广州市规划和自然资源局发布了《天河区吉山村城市更新单元控制性详细规划调整必要性论证》。

吉山村城市更新单元项目位于天河区东部，西侧紧临天河智谷，东部与黄埔区接壤周边广园快速、珠吉路、科林路等交通要道贯穿，更新单元用地面积417.34公顷。



项目规划用地范围：东至天河区界及规划路网，南至广园快速路南侧地块、西至规划路网、北至科林路，共涉及AT1004、AT1005、AT1008、AT1009、AT1010、AT1012、AT1019、AP0201、AP0203、AP0205十个管理单元，用地面积1005.7公顷。

吉山村离珠江新城约16公里，离科学城约8公里的车程，地理位置和配套得天独厚。广州市执信中学天河校区、三甲医院中山六院天河分院，以及天河区儿童公园全在区域内；交通方面，还有规划中的地铁19号线珠吉站、穗莞深铁路吉山站。



值得一提的是，广州市执信中学天河校区即将建成。该校区位于吉山村旁，总投资16.7亿元，占地面积共20.3万㎡，总规模为90个班（初中30个班，高中60个班），共4500个学位，预计2021年建成。吉山村村民有望就近入读。



目前，地块周边在售一手项目有华润天合、珠江花城等，均价在4.3-4.8万元/㎡

富力、合景泰富参与前期工作

早在2017年，吉山村就已名列广州市城市更新项目和计划之列，到了2019年，吉山村又纳入广州市2019年更新三年行动计划，是天河区重点改造的7条村之一。

该村改造进城速度并不算太快，从2019年起，才有了实质性进展：

2019.5 吉山村全面改造意愿表决同意率超八成，自此拉开了吉山村全面改造工作的序幕。

2019.7 吉山村正式展开基础数据调查工作，进行入户测量。

2019.10 广州市天河区住房建设和园林局发布了《天河区吉山村全面改造基础数据核查项目公开招标公告》。

2019.11 招标结果公布，广州市城市规划勘测设计研究院中标，作为吉山村基础数据核查单位。

2019.11 该村组织了党员和股东代表到访黄埔区富力笔村更新改造项目，进行参观交流。

前段时间，吉山村更新改造服务中心正式开工，之后吉山村城市更新单元控制性详细规划拟进行修改，按要求对外进行公示，这意味着其改造项目迈向实质性发展阶段。


吉山村更新改造服务中心正式开工，图源网络

早在2018年初已有消息指，富力地产将征收天河吉山村进行旧村改造；2019年8月报道则指，天河吉山村旧改除了富力之外，也有合景的影子。


2020年3月13日，两家企业在村内向村民派发爱心防疫礼包，得到村民一致赞许。

补四层半是企业入门条件！
改造后租金增幅高达250%

将来吉山村一旦启动旧改，如何补偿给村民？

根据去年4月，吉山村村委会给村民发了新的改造宣传手册，当中提到的改造方案相比之下有了不少变化，包括将在公共平台公开招标、回迁安置面积为套内建筑面积（不公摊）、可额外奖励一层面积获得四层半的补偿、改造后租金增幅高达250%等。

补偿方案：回迁面积为套内面积 村民可获四层半补偿

村民住宅补偿方案是引入企业的入门条件，当中有一项激励机制表示可以额外奖励一层面积，加上之前相关政策，村民房屋按照三层半滴水面积计算回迁安置面积来算，村民可获得四层半的补偿，不足四层半的可以2000元/㎡购至四层半。此外临迁费为每月每平方米40元。



集体物业补偿方面，属于集体物业上的每宗地块，取其用地面积和上盖现状建筑面积两者其中较大的面积。



收益对比：住宅月租金增幅可达250%

根据宣传手册的改造前后村民住宅收益对比，回迁后住宅租金单价增幅可达220%，月租金增幅可达250%。



集体物业方面，以顶股村民计算，每年分红可达改造前的4倍多。


具体以实际公布的方案为准。