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164亿拿地投资会展业务

8月21日上午，绿地控股集团股份有限公司（绿地控股，600606.SH）以164.3亿元，摘得湖北省武汉市黄陂区临空经济区7幅地块，占地面积超过242万平方米。

绿地控股表示，该项目距离武汉天河机场6公里，距离汉口中心城区约14公里，拟投建武汉绿地天河国际会展城，总计容建筑面积超过426万平方米，预计总投资约500亿元，将成为绿地控股湖北新十年的重大战略性标杆项目。

根据出让文件，上述7幅地块为整体出让。为武汉单次供地规模最大的项目。武汉市自然资源和规划局要求竞买人须自土地成交之日起36个月内完成90万平方米会展展馆建设，42个月时开馆运营。


武汉土地市场网站截图

武汉单次供地规模最大的项目，住宅超296万方

根据武汉土地市场网站的信息，上述7幅地块编号为P（2020）082号至088号，位于黄陂区盘龙城经济开发区，须整体出让，这也是武汉有史以来单次供地规模最大的项目。

从四至范围看，7幅地块彼此相邻，426万平方米计容面积规划有296.8万平方米住宅用地、30万平方米商服用地、8.9万平方米学校教育用地等，且每幅地都规划有公园和绿地。



其中，082号地块最大，占地面积115.69万平方米。武汉市自然资源和规划局要求该地块自成交之日起42个月内完成90万平方米会展建筑建设并开馆正式运营。

其中H1地块用地面积为105.527万平方米，规划性质为文化设施用地、商业服务业设施用地、公园绿地；H2地块用地面积10.16万平方米，用于居住用地、商业服务业设施用地、公园绿地、城市道路用地。

出让文件要求，该地块净会展建筑面积不小于45万平方米，竞买人须承诺上述所有会展建筑自持经营，不得整体转让或分割转让。地块内需建设不少于10万平方米的酒店，按五星级标准建设的酒店不少于4万平方米，按四星级标准建设的酒店不少于3万平方米，并承诺所建所有酒店自竣工验收之日起整体持有不少于十年。竞买人须承诺自土地成交之日起36个月内完成会展展馆建设。

绿地控股介绍，90万平方米会展中心建成后将成为中部最大、全国前三的会展中心。绿地控股计划引入自有高端酒店铂瑞、铂骊品牌，绿地主力商业品牌缤纷城等。

截至前，绿地控股在湖北已开发武汉绿地中心、武汉绿地城、绿地光谷中心城等24个项目，布局武汉、襄阳等7座城市，累计开发面积逾2100万平方米，总投资额逾1500亿元。



绿地控股认为，武汉绿地天河国际会展城聚焦会展新经济、空港交通枢纽、产业园新基建等关键领域。并且，该项目位于依托武汉天河机场发展的武汉黄陂临空经济区核心，距离天河机场仅5公里，轨道交通密集，包括5条地铁线的7个轨交站点，以及汉孝城轨盘龙城站和规划中的高铁站——天河北站，正在形成“机场+高铁+地铁+城铁”的最强空轨一体化TOD国家级交通枢纽。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，该项目可弥补武汉作为国家中心城市现有会展体量与城市能级的不匹配，将以百万方会展会议为核心、创新型国际贸易港为载体，依托武汉临空经济区的枢纽优势和产业集群，建设集聚展览、贸易、会议、商务、文化、旅游、居住等功能于一体的国际会展商务新城，比肩上海虹桥国家会展中心等。

自2018年开始，绿地控股已把会展列为其重要的新兴业务，以成为国内会展业龙头为目标。截至目前，绿地会展产业建成及在建会展综合体项目12个，总建筑面积超过470万平方米，在济南、徐州、苏州等地，已成功布局20万平方米以上的大型会展项目6个。

02

降高楼

值得注意的是，虽然绿地会展业务近期风生水起，但其另一业务，超高层项目却不太顺利。

这两年绿地的高楼全部降了下来。

最明显的例子是最初规划636米高的武汉绿地中心，早已经降至500米以下。

武汉绿地中心位于武汉三镇之一的武昌滨江商务区。这一项目的建设时间已经超过了它最初的规划日期。



在2010年拿地的时候，武汉绿地中心预计在2016年完工，设计高度606米，是华中第一高楼。

彼时，有统计显示，中国摩天大楼的数量已经占到世界的一半都不止。

后来，武汉绿地中心又宣布加高至636米，这一规划高度超越了上海中心的632米，一旦落成将是中国第一高楼。

那个时候的绿地同样是意气风发，张玉良在2017年初出现在媒体面前，直言2017和2018年将会是绿地业绩爆发的两年，并称“绿地和其他的房地产产业集团不一样”。

没想到，武汉绿地中心的进展并不顺利。武汉市国土规划局此后在城市留言板中回复市民表示，因武汉天河机场扩展，净空控制区域范围随之扩大，武汉绿地中心的许可高度被下调。

事实上，超高层的摩天大楼，已经不被政策所鼓励。今年的4月27日，住建部发布通知，限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，规定一般不得新建500米以上建筑。

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万亿负债

在规模扩张的同时，绿地控股的债务同样一路走高。

绿地项目分布
截至去年，绿地在全国共有386个项目，项目着重分布在二线城市。

一线城市有35个项目，具体分布数量为上海16个，北京12个，广州5个，深圳2个；

二线城市共有201个项目，排名前三的是武汉20个、西安15个、成都14个；

三/四线城市共有148个项目，排名前三的是徐州11个；嘉兴、南通、银川各6个。


数据来源：DM终端-地产债版块

今年第一季度花费153亿元新增项目23个，在今年3月份绿地在广西计划新增投资1000亿元，针对基建、房产以及国企混改，意图用“地产+基建”在项目上实现融资、拿地便利。

在5月20日召开的2019年度股东大会上，公司实控人张玉良就地产行业发出积极观点，“今年总体来说困难比较多，但抓住机会的话，可能是会有更好发展的。因为大家都不敢投、没钱投，成本就会低。”

2019年，绿地控股的债务规模史无前例的超过了：

万亿。

年度财报显示，它的负债合计已经达到了10143亿人民币，其中流动负债居多，达到了8297亿人民币。而绿地控股上市的2015年，它的总体负债规模只有5286亿。

公司同时披露2019年的资产负债率为88.53%，扣除预收账款后为82.81%，分别下降0.96和1.59个百分点。

另一个对房企来说的关键性指标——净负债率，2019年末，该数据为155.6%，较上一年有所下降；但至今年一季度末，该数据又上升至171.61%。

同样用碧桂园和万科做比较，2019年，碧桂园的净负债率为46.3％，万科为33.9％。

不过，绿地控股暂时还没有收紧拿地规模的打算。在2019年股东大会上，股东们审议了该公司的投资计划，其中2020年的权益土地投资总额计划达到1100亿元。

2019年，绿地的权益土地款为831亿元。今年的计划增长了：

30%。

相较于疫情带来的影响，TOP房企的眼光需要看得更远。只不过，高企的债务已经是所有房企难以回避的问题。

张玉良显然意识到了严重性，他最近表示，房地产企业应该“充分认识中央保持调控政策连续性和稳定性的决心，主动降杠杆、降负债、去库存，严格控制债务水平。”