随着2022年元旦钟声的响起，广州2021年旧改造成绩单最终定格：37个项目！改造面积约3876万㎡！投入金额约2374亿元！（房地产导刊不完全统计，数据综合自广州公共资源交易中心等。）
其中，旧村改造项目33个，相比去年大幅减少20个项目。
2021年旧村改造项目情况
从绝对数字来看，2021年广州旧改（旧村）市场依然保持着旺盛的发展活力。但无论是改造面积还是投入改造金额，相较2020年（房地产导刊不完全统计，2020年旧改面积3956万㎡，金额3034亿元）都有所下降，其中改造面积同比下降约3%，连年增长的趋势被打断。
注：根据房地产导刊统计口径，2021年度公开招商的增城蓝山村（俊发）、新塘镇塘美村第一股份经济合作社（顺欣联合）、荔城街夏街村（新世界中国）、荔城街城丰村新汤社（时代中国）计入2020年统计数据。
除了旧村之外，2021年首次有旧城改造项目（黄埔鱼珠旧城更新项目）公开招商，科学城集团首摘殊荣。据统计，本年度共有4个旧城改造项目成功牵手合作企业，改造面积约38.48万㎡，投入改造总额约118.48亿元！
随着城市中心的旧城改造项目加入旧改市场，相信未来将有更多房企加入战局，竞争将愈发激烈，整个旧改市场的热度也将会越来越高。
01
盘点：格局已变！广州旧改分布“洗牌”
相比2020年，本年度旧改项目分布格局发生了巨大的变化，黄埔区取代增城成为名副其实的“旧改之王”。传统旧改强区如增城（7个）、番禺（2个）、南沙（1个）的旧改项目数量分别同比下降约70%、78%、88%，而海珠（7个）、荔湾（4个）等中心城区的旧改项目呈现上升趋势。
黄埔：12条
改造面积：约1144.55万㎡
投入金额：约632.93亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
黄埔旧村改造项目数量相较2020年增加了一倍，改造面积、投入改造金额分别同比增加约150%、179%，与其2021年的楼市高热度保持一致。
增城：7条
改造面积：约453.01万㎡
投入金额：约160.15亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
相比2019、2020年雄踞榜首并远远甩开其他区域的王者态势，可以观察到，2021年度增城旧改项目招商的速度开始放缓，尤其是第四季度仅有一个项目成功招商。
作为外围城区，增城拥有大量亟待改造的旧村、旧城、旧厂项目，这也为它过去三年迅猛的发展提供了强有力的支撑，以此为基础它引入了了大量的资本参与改造，未来增城旧改将是观察广州旧改一个很重要的指标。
海珠：7条
改造面积：约420.035万㎡
投入金额：约906.38亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
海珠区是2021年广州旧改市场最大的惊喜，公开招商的改造项目数量、面积、金额皆创其历史新高。作为中心城区，坐拥珠江后航道等优质资源的海珠区存在大量“含金量”很高的旧村，盘活海珠的存量空间成为未来城市发展的重要方向，这也使得它成为旧改市场的大热门。《广州市住房发展“十四五”规划》就强调，要重点推进赤沙村、沥滘村、石溪村、凤和村等13条城中村改造。
荔湾：4条
改造面积：约803.05万㎡
投入金额：约305.31亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
值得一提的是，2021年1月19日，荔湾茶滘街葵蓬村再发布旧改招商公告。4月13日共有保利、富力、招商蛇口三家实力房企通过资格审查，但经过两轮投票表决后，最终却未能选出合作企业。据悉，2018年万科曾成为葵蓬村旧改的合作意向企业，但因复建与融资成本问题，2020年万科退出该项目。
番禺：2条
改造面积：约110.26万㎡
投入金额：约140亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
南沙：1条
改造面积：约906.21万㎡
投入金额：约110.28亿元
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。
旧改面积之王：深圳星河（约1201万㎡）
旧改金额之王：合生创展（约347亿元）
注：以上改造面积、金额总计仅计算已公开数值。另有保利（红卫村）、大华（朱村村）、敏捷（新联村）、方圆（蒋村村）、新城投资（黄陂社班岭村）、雅馨&能豪贸易（汤村<五福堂一、二社>）、景业名邦&中洲（珠江村）、万科&展实&汇成欣进（洋城社）、雪松（曹村社）、中核工（南漖村）、雅居乐（坑口联社）、越秀（南洋电器厂及周边片区）、科学城集团（鱼珠旧城）分别各获得1个旧改项目。
旧改已经成为房企核心获地的途径之一，它不仅只是富力、保利等传统旧改大户的“主场”，更是大、中、小型房企激烈竞争的新赛道。2021年度，深圳星河拔得广州旧改的头筹，共拿下约1201万㎡旧改面积荣获“地王”；合生创展则成为年度最大的“金主”，单个项目投入金额超过2、3名之和。
旧改“最大的村”：东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目二期（天益村、大稳村）
2021年度改造面积突破100万㎡的项目共有11个，分布在南沙、黄埔、荔湾、海珠区，其中TOP3均突破300万㎡，改造面积最大的东涌镇时尚珠宝科创文旅新城全面改造项目二期（天益村、大稳村）仅次于2019年成功牵手上海升龙的黄埔汤村村（994.66万㎡），居于广州旧改面积历史第二高位。
旧改“最贵的村”：凤和村（康乐、鹭江）
2021年度改造投入金额突破100亿元的项目共有9个，坐落于城市中心的海珠凤和村（康乐、鹭江）是本年度有且仅有的一个突破300亿元的单体项目，超越了2020年花都三东村（含罗仙村八队）的300亿元，成为广州历史上最贵的旧改项目。
02
焦点：叫停旧改？重新定调高质量发展
从2019年吹响冲锋的号角，到2020年房企“跑马圈地”，再到2021上半年热火朝天，过去三年，广州旧改是资本市场最中意的热土，不断加码投入，盛况空前。人们完全有理由相信，旧改将是未来房地产市场无可置疑的“主角”，直到转折点的来临。
2021年8月30日，住建部出台《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确严格控制大规模拆除、增建、搬迁。一纸公文如同在滚烫的油锅里泼了一盆冷水，旧改市场顿时沸腾。
住建部官网截图
“旧改被叫停”“多家房企退出黄埔旧改”，质疑流言甚嚣尘上，大家都在观望：广州的旧改停滞了吗？
住建部发文引发了广州旧改市场一系列震荡
答案明显是否定的。可以观察到，住建部发文引发了广州旧改市场一系列震荡，旧改速度明显放缓，如第四季度仅有4个旧村改造项目确认合作（意向）企业；番禺区明经村宣布因政府政策变化暂缓该村旧改项目3年等。广州旧改缓慢但仍然有序进行中。
作为“十四五”发展的新风口、新动能，城市更新（旧改）始终是未来城市化发展最大的潜能，不可能停滞不前，只是未来将会以更加稳健、科学的步伐向前迈进。
2022年1月10日，广州市规划和自然资源局发布名为《以国土空间规划统筹引领高质量城市更新》的文章就称，城市更新是国土空间开发保护的“主战场”，是国土空间规划管理的重点领域。相信城市更新作为房地产下半场竞争“主角”的角色不会变。
实际上，这次政策调整也给了各个城市重新审视过去几年旧改高速发展所掩盖问题的机会，推动市场进入调整冷静期，避免急于求成所造成的土地资源浪费、破坏城市人文生态等等，行稳致远，这未尝不是一件好事。
03
展望：重新出发！多个旧改项目发生异动
2021年12月3日，媒体报道称，雪松文化旅游开发有限公司实际控制人已由雪松控股创始人“张劲”，变更为“广州经济技术开发区管委会”。这意味着黄埔区何棠下旧改项目将由雪松控股转手给科学城集团。
这不是科学城集团首次接盘旧改项目。同年8月，有消息称，宝能已将黄埔区枫下旧改项目转让给科学城集团。
由国资企业接手旧改项目，科学城集团并不是独一案例。2021年12月，佳兆业将减持荔湾区海南村旧改项目的股份，同时引入了荔湾国资企业合作；恒大也公开表示欢迎市属国企、区属国企及社会合作方带资辅助。
种种迹象是否表明这就是“国进民退”的信号？
2021年8月，一份《广州市住房和城乡建设局关于审议鼓励功能性国企参与城市更新改造项目有关工作的请示》的文件在网上流出，文件内容显示，将鼓励市、区国企参与旧村改造。
而早在2月，南沙区就印发《南沙区加快旧村更新改造推进高质量发展的工作方案》，支持、引导和鼓励区属国有企业依法依规参与南沙区旧村庄改造项目。
紧随其后，白云区印发了《白云区关于加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见（试行）》，强调旧村庄全面改造必须坚持政府主导，鼓励区属国企参与旧村庄全面改造前期工作。
白云区政府官网
旧改不仅是房地产开发活动，它具有极强的社会影响。有专家认为，城市更新中的土地收益、开发收益，本质上是为了平衡区域中的公益性投入，而非是为了追求盈利。这种背景下，由国资参与旧改更有利于长期运营和社会保障。
尤其是，旧改项目投入大、回报周期长，“在三道红线”监管下，民营房企可能会出现流动资金短缺的问题，导致旧改项目停滞。未来国有企业或将成为城市更新的中坚力量。
--THE END--
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