注意！房地产的信贷宽松未达预期
来源: | 作者:房导君 | 发布时间: 2021-11-08 | 257 次浏览 | 分享到:
连日来，涉房贷款是否放松成为市场关注热点。


01
恒大事件冲击消退？

金融机构对房地产企业融资行为正在从恒大事件冲击中回归常态。

据财联社记者从金融管理部门和多家银行处了解到，10月份房地产贷款投放环比和同比均有较大幅度的回升，初步估计环比多增约1500亿到2000亿元。金融机构对房地产企业的融资行为已经恢复至正常状态。

此前监管层频频就房贷问题表态，已然释放出让金融机构打消疑虑，不盲目抽贷断贷的信号，有利于实施好“保交房、保民生、保稳定”的政策。

有银行业内人士对财联社记者表示，当前银行针对房地产贷款正在行内调配资源，以保障房地产企业融资和个人住房按揭贷款的刚性信贷需求。

在不久前召开的“2021金融街论坛”年会上，中国人民银行相关负责人指出，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一些波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

据一位接近金融监管的人士对财联社记者表示，10月金融机构对房地产融资基本恢复正常，银行此前涉房信贷过度收紧的现象已经有所好转。


据金融时报，人民银行近期在各地已对准确把握房地产金融审慎管理政策要求、稳健开展房地产贷款业务和保持房地产信贷平稳有序投放等内容进行了传达，部分地区人民银行分支行开始根据当地情况进行窗口指导。以目前的情况来看，更多机构的房地产信贷调整在总量控制情况下进行跨区域调节。

招商银行风险管理部总经理厉明东就在该行三季度业绩交流会上表示，在房地产开发贷的投向上，该行强调项目的自偿性，并且严格对房地产开发贷款进行封闭管理；在开发贷项目选择上，该行集中在一二线城市的刚需和改善型住宅，在积极满足刚需住房融资需求的同时，保持整个项目自偿现金流的稳定。

平安银行相关负责人表示，该行会重点选择人口净流入、有产业支撑力比较强的城市，项目重点选择有区位优势，尤其是销售前景好、计划周期短的项目。房地产信贷政策环境改善后是否能促进房地产行业稳健发展，后续政策和细则的制定以及在各地的落实也是关键因素。

02
房地产信贷触底反弹
首付比例、利率利好刚需

今年10月，国新办举行的第三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，促进房地产市场平稳健康发展，将在五个方面落实工作：

一是督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。

二是保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面，对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90％以上都是首套房贷款。

三是因城施策，继续落实房地产调控及差别化房地产信贷政策，促进各地房地产市场平稳健康发展。

四是严惩违法违规行为，排查经营贷流入楼市。

五是稳妥做好对住房租赁市场金融支持，加大对保障性租赁住房支持力度。

这五大方面，围绕刚需信贷展开，同时又从租房、保障房等方面进行工作补充。中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤日前表示，房地产“合理资金需求正在得到满足”。

中国人民银行副行长潘功胜也指出，“对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正”。从9月底“两个维护”提出，到现在高层密集发声，意味着房地产市场信贷政策，即将适度回归宽松。

事实上，为了平稳楼市房价过快过热上涨，从去年开始的那一轮信贷收紧，配合各地出台的调控政策，确实起到了很好地促稳定作用。未来几个月，预计全国房地产信贷投放将会加速，需求端尤其是刚需房贷需求将得到满足，且利率也极有可能下调。

03
房企还需注意！
房地产的信贷宽松未达预期

据了解，自10月下旬以来，多地人民银行分支机构和银保监局对当地银行进行了口头指导，各地对房地产贷款额度方面的确都有不同程度的松动。

根据一些国有大行省分行的反馈，当地人民银行和银保监局对银行涉及房地产贷款政策进行了指导，原则上允许银行有自己把握的空间和余地，但前提条件是按照市场化和法治化的方向。值得注意的是，监管部门并未下发明确的政策，目前大部分银行只是按揭信贷额度有明显的上升，其他房地产信贷业务均未出现放宽的情况。

以华南区域为例，市场各方反馈MS银行、GZ银行、HR银行、HX银行、DG银行等都全面暂停或收缩了房地产业务（仅按揭贷款有所放松），其中MS银行连续踩雷HD、XL等房企，HR银行总行据称目前只能投非房板块，HX银行、DG银行房地产信贷指标接近踩线；GZ银行则表示将对出现市场违约的房企停止贷款。

据金融服务机构西政投资集团的研究报告，银行端虽然放松了按揭贷款，但银行开发贷并未见到放松，相反随着房企的大面积爆雷，银行开发贷已越收越紧，尤其是对民营房企已变得更加警惕。

更让房企伤感的是，按揭贷款进入房企的销售监管账户后，目前已被更加严格的资金监管所限制，比如住建部提出拟加强预售资金监管后，北京市住建委于2021年11月4日发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版 公开征求意见稿）》，修订稿提出“市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息，与监管银行上报数据交叉核验；穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况”，可见房企想腾挪使用监管账户资金已变得更加困难。

简单来说，银行按揭贷款虽然有所放松，但银行开发贷还是收得很紧，而按揭放款受资金监管政策从严以及银行要先从监管账户划走贷款本息（比如开发贷）的影响，实际上也无法给房企提供资金挪用的空间，也即本质上来说房地产信贷还是没有变松，反而是随着房企销售难、回款难的加剧以及房企爆雷的影响，目前融资环境变得更加恶劣。

对此，某百强房企负责人发表言论称，目前各部门政策叠加形成合成谬误、个别房企“暴雷”波及行业、境外对地产企业及行业评级下调、二级市场纷纷股债双杀、美元债市场不仅失去融资功能而且变为“暴雷”引线、境外风险传导蔓延至境內、境内融资全面收缩、按揭对民企难言放松、地方基于保交付及维稳考虑对预售资金从严提高比例监管、总包及供应商不敢垫资、购房者不敢买房，上述形成恶性循环，最终的结局就是对民营地产企业形成了全面的资金断供和挤兑。

该负责人称，如果没有强有力的系列配套支持，无论是百强、五十强、二十强甚至前十强，民营地产企业“暴雷”只是时间先后问题。因此，该负责人呼吁国家出手，帮助民营地产企业渡过难关。

本文来源：财联社、西政资本、经济观察网、房天下、房地产导刊综合报道

--THE END--