导读：五年前，中国信达从高银实控人潘苏通手中，接下了一笔180亿的融资大单，意味着中国第一高楼高银117大厦有了落成的希望。

但事与愿违，这座耸入云霄的近600米的高楼从开工到今天已经12年之久，成为全球最高的烂尾楼。

596.5米高的天津117大厦，从“中国第一高度”变成了“最高的烂尾楼”，带给我们什么警示？

01

中国第一高度

成最大的烂尾楼

早在2015年，天津的媒体就报道，滨海高新区在建的高银金融大厦，也就是117大厦完成了主体结构封顶。

这座117层的超高摩天大楼，在当时以596.5米的结构高度，成为了仅次于迪拜哈里发塔的世界第二高度建筑，也成了当时中国在建的结构第一高楼。

117大厦未来的样子，仍停留在当初的效果图上

当人们都以为这座大楼将在来年正式开业，成为天津新地标的时候，曾经创了11项中国和世界纪录的117大厦，却忽然按下了暂停键。

原因很简单——没钱了。

从中国第一高到最大的烂尾楼，117大厦的前世今生，都要从投资方高银集团和它的老板潘苏通说起。

香港富商潘苏通，早年做松下电器起家。

赚到人生第一桶金后，他选择了单干，跑去香港成立了松日集团，专门仿做松下的产品，还靠着松下的技术，做出了一款卡拉OK专用的显示屏，一度甚至占据了全国90%的市场份额。

生意越做越大，潘苏通开始进军地产行业。2002年收购了香港的上市公司英皇科技资讯，又在2008年收购了另一家香港上市公司，随后他把这两家公司改名为高银地产和高银金融。

而高银集团在地产行业的第一次大手笔，就押宝在了117大厦上。

2007年，潘苏通在天津一口气拿下了5宗地块，他计划在这里建一个囊括全国第一高楼、豪宅和马球场在内的“新京津·高银天下”。

钱从哪来？当然是撬动资金杠杆而来。

有媒体统计过，2005年至2010年间，高银通过发行新股和可转债等方式，筹资超过80亿港元。

在2015年117大厦即将封顶之时，高银集团放出风：为这个项目已经投入了400亿元。

封顶后就成了烂尾楼的117大厦

顶着“中国第一高楼”的名号，117大厦这个项目噱头十足，让高银地产的股票价格在2015年短短2个月之内，从5.84港元飙升到27.86港元。

潘苏通凭着这番操作，以122亿美元的身家，一跃成为《2016福布斯香港富豪榜》第6名。

属于潘苏通和高银的高光时刻，辉煌却十分短暂。

靠讲“中国第一高楼”故事飙涨的股价，没有持续多久。

其实，117大厦的销售其实并不好，有业内人士曾经说过，因为定价太高，117大厦十几万平方的体量，当时只卖出去了区区几千平方。

而靠概念炒高股价的行为，则被许多人认为是让高银迅速崩塌的原因。

2015年5月21日，高银地产和高银金融这两家上市公司的股价，分别闪崩了43%和41%，一天就蒸发了1200多亿港元。

靠高杠杆发展起来的高银地产，从此一蹶不振，直到2017年私有化退市。

117大厦的项目，也因为资金链的断裂搁浅，成了一个烫手的山芋。

2015年12月16日，高银地产与中国信达订立股权框架协议，将新京津·高银天下项目的商业中心区，即117大厦、一座甲级写字楼大厦、一座大型高端购物商场、部分停车位，及其他配套设施作为目标资产，分割至目标公司，并将其100%股权出售给投资方——信达与高银联合设立的合伙企业。

2016年3月1日，中国信达与旗下信风投资、高银地产实控人潘苏通、广东高银以及潘之关联方订立合作框架协议，各方设立合伙企业进行融资。

当时披露的信息显示，高银地产融资项目的总投资规模为人民币180亿元，投资通过合伙企业进行。其中中国信达及信风投资将认缴出资共计人民币90亿元。广东高银认缴出资为人民币90亿元。

根据协议，信风投资作为普通合伙人以现金出资100万元。中国信达作为有限合伙人以现金89.99亿元出资。自其每笔出资实缴之日起，按照固定收益率赚取收益。合伙企业名称为深圳市国威股权投资中心(有限合伙)。

设立合伙企业的同时，设立一家投资公司，投资公司名为“深圳市银基宏业投资管理公司”。然后，合伙企业收购投资公司并向投资公司提供贷款融资、投资公司收购目标公司的股权，以达到向目标公司输血的目的。

据中国信达的披露，高银地产融资项目在投资公司收购目标公司100%的股权后，架构如下：

此前的公告还披露，合伙企业成立后，中国信达和信风投资首先出资人民币60亿元予合伙企业。合伙企业通过委托贷款方式向投资公司提供第一笔人民币59亿元的委托贷款。高银金控等潘苏通的关联方同意作为共同债务人。

具体投放方式分两期，第一期为投资公司通过委托贷款的方式向高银天津提供60亿元贷款，该贷款用于偿还高银特殊机会的子公司广东高银的等额贷款。

高银特殊机会的子公司广东高银收到该还款后，将向合伙企业首期出资60亿元。然后合伙企业向投资公司提供第二笔金额为60亿元的委托贷款。

当标的资产已从高银天津分割至目标公司，而目标公司之100%股权已转让给投资公司，中国信达和信风投资会向合伙企业出资余下的30亿元。合伙企业之后向投资公司提供第三笔金额为30亿元的委托贷款。高银金控等潘之关联方同意作为共同债务人。

据协议投资公司、高银金控等潘之关联方将按照委托贷款协议的约定还款，贷款期限三年，按半年度付息，于贷款到期后一次性偿还本息及违约金。

此前的公告同时披露，高银地产融资项目的担保和抵押安排如下:

目前，中国信达方面并未披露实际投放是首期的60亿元，还是连同剩下的30亿元已投放完毕。该项目在高银地产方面又是另一说辞。在高银地产网站上的披露信息为，高银地产（天津）有限公司已收取买家支付人民币60亿元的第一期款项。

中国信达宣称，根据2016年3月1日的合作框架协议，中国信达、信风投资（中国信达附属公司），及广东高银（高银地产附属公司）设立的合伙企业，为高银地产融资项目提供委托贷款。截至目前，投资公司仍未按照委托贷款协议的约定偿还全部本息。

据此，合伙企业已就上述借款合同纠纷，向有关法院起诉高银地产相关公司（ “被告”），并申请财产保全，请求被告承担本金15亿元及利息、罚息、复利及违约金等共同还款义务。并对被告名下的资产进行查封、扣押和冻结。法院已受理诉讼并裁定准许执行财产保全。

03

“限高令”再加码！

高层建筑决策将实行责任终身制

继今年5月深圳赛格大厦发生晃动后，高层建筑的高度问题不断引发关注。

9月10日，住建部发布通知，提出要实行超高层建筑决策责任终身制，并且根据城区人口规模决定建筑高度。

具体来看，城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》（国务院令第713号），作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。

事实上，这并不是第一次发布建筑“限高令”了。

早在2016年2月，中央就提出要强化公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑工程后评估制度。到2019年9月，住建部再强调，须严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。

去年，住建部、国家发改委联合发文，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

今年7月，发改委下发通知，严格限制新建250米以上建筑，不得新建500米以上建筑。从此前的“一般不得新建”到“不得新建”，政策加码力度越来越大，不再留有空间。

高楼大厦，历来被认为是一座城市繁荣的见证。在世界10大高楼中，我国就占据6席，如上海中心大厦、深圳平安金融中心、广州东塔（周大福金融中心）、天津周大福金融中心、北京中信大厦、台北101大厦。

根据国际机构CTBUH公布的最新数据，我国包括在建、已建成和有规划的超高层建筑，300米以上的有400多座，超过全球的三分之一，其中以深圳、广州、上海、香港等地为最。

随着经济快速发展、建造技术的进步，在土地有限的情况下为提高土地利用率，同时，高层建筑的壮观仍然被视为城市现代化的标志。我国对摩天大楼的热情更盛，高层、超高层建筑不断涌现，其高度也在不断被拔高。

以武汉为例，最初绿地中心规划高度达636米。还有南京，江北新区第一高楼最初规划也达到600米。不仅如此，成都天府新区的熊猫大厦甚至一度规划出677米的新高度。

但在政策的驱动下，各地不得不对原规划做出调整。

武汉的绿地中心，建设高度由636米改为475米，在去年8月基本竣工。而同为绿地项目的南京江北第一高楼金贸国际金融中心，由600米也改为接近极限值的499.8米，于去年动工，目前仍为在建状态。成都的熊猫大厦，在改变了高度的同时还变更名称为一带一路大厦。从天府新区官网公布的最新规划图来看，一带一路大厦地坪标高487.3米，建筑总高度489米，于上月12日正式开工。

随着“限高令”政策的趋严，各地也正积极响应。规划518米的福州世贸108大厦，在今年7月提出不得新建500米以上建筑后，计划按360米高度控制，目前具体方案还在设计阶段。福州台江区曾规划建设的300米新玺中心项目，目前已调整为240米以下。

不止福州，多地的在建或待建建筑都下调了高度。深圳罗湖华润湖贝塔项目从早前公布的830米减至500米。西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米，下调3米，刚好低于500米的限制高度等。

值得一提的是，作为济南西部新城的标志性CBD建筑，位于槐荫区高达518米的恒大国际金融中心， 目前处于在建中，还未对高度进行调整。

整体来看，从政策端对超高层建筑进行限制，“高楼热”或能真正实现降温。