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【导读】 “土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。”
多地第二批集中供地频现流拍
截至9月15日中午12点，杭州第二批集中供地中的十宗「竞品质」地块报名正式结束，即停止递交申请文件及缴纳保证金。十宗「竞品质」地块中，九宗由于报名单位不够三家，无法进入后续正式竞价环节，已面临流拍。
无独有偶，9月7日至8日，福州进行了为期两天的第二批集中供地竞拍，最终成交14宗地块，成交额76.07亿元，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。
而在天津，61宗地块其中19宗停牌，流拍2宗，31宗底价成交，9宗实现溢价，平均溢价率仅0.6%。
在青岛，76宗中有72宗底价成交。此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。
中原数据显示，今年首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿元，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达每平方米10002元，相比2020年同比上涨了15.1%。目前来看，第二批集中土拍相比首批集中土拍明显降温。显然，这与调整后的集中土拍规则有关。
另外根据中指地主研判工具监测显示，福州二批次推出住宅用地19宗，有4宗地块在开拍前终止出让，终止地块占比为21%；另外有天津在开拍前终止出让19宗，占比超过推出用地数量的3成，济南在推出前终止16宗，青岛提前终止7宗。
目前有成都、苏州在拍的城市已经分别终止了17宗和2宗，即将进行拍卖的合肥也传出将会有9宗地提前终止出让消息，占推出用地总量53%。这些城市整体终止出让数量占比达到26%，在近几年土拍市场中比较少见，而拿地企业也主要以国企央企为主。
■ 第一种是土地的规划条件发生改变，需要做出相应的调整，这一种在产业勾地项目比较多见；■ 第二种是拍卖规则发生改变，需要撤回后在公布新的规则，这次撤回二批次集中供地就是因为这个原因；■ 第三种是因为报名人数不足，为了防止土地流拍而提前终止，以免影响土地市场的情绪。这次集中供地的终止出让更倾向于第三种，企业报名人数不足。一个月前重点城市“两集中”供地集体暂缓出让，后来由一些区域率先发布对出让规则作出的重大调整，调整后的规则与自然资源部内部会议的信息一致，这次调整变化也成为企业拿地重要转折点。对于企业来看新变化政策中，有对房地产开发商较为中性的要求，要求开发商应当具有房地产开发资质。过去来看有一些做产业地产的开发商不需要有开发资质，提供产业规划既可以勾得大量产业用地，这个要求对提高土地开发利用率有利好作用，对开发商影响比较中性。■ 一个是“溢价率上限15%，且不得通过提高起拍价调整溢价率”，并且这次土拍过程中已经落实。这个变化无疑是降低了土地成本，并且明确不能调高地价来引起溢价率变化，以确保开发商有充足的盈利空间来提高建筑品质的需要。■ 第二个是“地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质”等方式确定竞得人，这个调整和“禁马甲”同时可以充分的体现竞拍的公平合理。过去价高者得的竞价方式对一些资金有限的房企十分不友好，并且导致行业分化严重，这个调整可以让一些有开发能力的企业获得喘息机会，能够进行公平的拿地开发。另外一条非常严苛的调整，直接限制了开发商拿地规模。“购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管”，要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。这项要求基本上除了企业自有的现金以外，其他的资金获取方式都不能用于拿地过程。之前还有要求买地金额不得超年度销售额40%，也是限制了房企的拿地力度。这个要求犹如蛇打七寸，掐住了开发商规模扩张的命门。开发商获取资金来源无非是两个渠道：一个是通过金融融资，现在拿地环节融资这个渠道是完全闭合，任何一家金融机构或者股东也不能铤而走险，只有拿地后才能借款进行开发建设。另外资金来源是靠销售回款，去年年底银行端房贷两道红线明确对贷款人进行了管理，设置了各级银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比设定上限。新一批购房业主房贷受限同时也影响了开发商的资金回款效率。总之，在外部融资难，内部销售回款难的双重压力下，开发商的资金是见底了，拿地没有了从前那样高歌猛进的资本。另外这次政策的推出非常坚决，让大家不在抱有房价会继续上涨的预期，在下半年销售压力加大和房地产下行的环境影响下，开发商是真的回归理性了。接下来的9月中下旬，深圳、苏州、广州、重庆、南京等多个热门城市也将迎来第二批集中土拍。值得注意的是，上述热门城市中不少城市设置了额外的拿地门槛，且多与配建租赁性住房挂钩。深圳土拍还强化「房地联动」，并下调住房销售限价。据悉，即将进行的二次集中土拍用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。如前海桂湾地块，建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元，降价7000元。中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，在「三道红线」和供地两集中的背景下，房企拿地态度将更趋谨慎。最近，一些房企的负面消息不断。严跃进认为，近期关于房企债务和经营压力大的案例不断增多，各类担忧确实增加。而从房企投资端的动作看，拿地工作压力很大，或者说企业资金面状况恶化下拿地积极性减弱，这时候更需要关注房企拿地的意愿，否则房企拿地节奏放缓，对于各地土地供应目标的完成是一个较大的挑战。同时，类似拿地意愿减弱的情况，也说明各地在管控中需要积极倾听房企的心声，主动为房企减负，真正让房企参与到土地供应和交易的市场中。有房企投拓部的工作人员告诉记者，今年的土拍新政不断，房企需要在短期内筹集大量的资金，对于中小房企压力明显偏大，大型品牌房企也会选择联合拿地共同开发的模式，首选还是热门的一二线城市。一名参与本轮土拍的房企人士向观察者网表示，这一批次集中供地，看似在控制土地溢价率、房地联动的基础上提高了房企的利润空间，但也再次强调“定品质”，对房屋品质做出明确细化规定，同时对竞买人的资格和竞买资金来源进行严格审查，极大提高了拿地门槛，倒逼开发商在拿地时更精准地算细账。事实上，早在上月的中期财报季，包括保利、中海、世茂、新城、旭辉在内的众多房企均表达了对行业前景的忧虑，认为下半年新房销售将阶段性承压，行业增速将回落。其中，旭辉控股董事局主席林中不止一次提及，公司接下来要盘活土储，加快土储的滚动开发，减少土储对资金的占有量，减少土储的年份。而融创中国董事局主席孙宏斌在谈及下半年的房地产市场时，更是用了“惨烈”这个词来形容。同策研究院研究总监宋红卫向观察者网分析称，首先土拍规则调整的目的不是救市，只是给房价留了少量利润空间。当前地价仍然处于较高水平，利润有限，而房企优先考虑的是现金流问题。宋红卫指出，目前行业下行，销售受阻，外部融资渠道也全部卡紧。对于房企而言，一旦销售回款速度跟不上，就错配了债务期限，有可能出现流动性危机。特别是陷入资金链危机的房企越来越多，改变了行业的拿地预期。不过，在财报季业绩会上，亦有阳光城(4.280, -0.03, -0.70%)、金地、融信、正荣、荣盛发展(4.740, -0.03, -0.63%)等多家房企高管表示，对房地产开发行业长期看好。在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面，通过降低地价来控制房价，保证开发商利润和房屋品质，这样的共识基本已形成。同时，建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性，不同背景的企业间资源不平衡局面或许会有改善。本文来源：土地情报、中指研究院、证券时报、观察者网
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