昨日（10月23日），富力地产（02777）以9.9元（人民币，下同）收盘，最高价和最低价分别为9.92元和9.83元，总市值达371.48亿元。



10月，富力集团完成2.57亿股新H股配售，令其减负债、降杠杆的目标又前进一步。

其中，扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%，净负债率预计将下降7%。

在H股成功配售，以及资本市场融资渠道畅通的情况下，富力集团的旧改持续发力，同时，酒店经营收入也在旅游黄金周大幅赶超去年。借助“金九银十”销售旺季，广州红盘热销，刷新广州近5年单次开盘记录。

而重大资产盘活举措更为富力集团带来可观的现金流。如期兑付回售到期债务，偿债压力缓解，流动性持续改善。在富力集团持续去杠杆的行动之下，年底的降负债目标也很值得期待。

01
发力资本市场，扣除预收款资产负债率预计降至69.72%

10月5日，富力集团发布公告称，完成2.57亿股新H股配售，配售所得款项净额为24.98亿港元（约3.2亿美元），计划将用于偿还公司境外债务。

富力集团认为，这是基于近期市场行情及批文有效期综合考虑，通过本次新H股配售给长线投资者，有效增加现金流，补充储备现金和降低杠杆。而本次配售完成后，富力集团扣除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%，净负债率预计将下降7个百分点。

今年以来，富力集团持续去杠杆。据中报数据显示，富力地产上半年的净资产负债率与今年年初相比下降了22％。

而在中报的业绩发布会上，富力地产集团董事长李思廉提到，在未来的一段时间，还是会再减轻负债，相信年底会再降10%左右。此次富力配股融资正是降负责的举措之一，目的在于减少对债务融资的依赖，优化本公司资本结构。

事实上，相比举债而言，配股融资对于房企来说负担少，也是今年以来备受房企青睐的融资模式,目前已有多家房企进行配股融资。

截至目前，富力地产于2019年12月2日获批的H股增发额度已全部发行完毕，后续公司将综合考虑实际需求再择机申请配股计划。

02
大力减少负债规模 多举措融资优化财务结构

今年1-6月，富力集团有息债务规模约1800亿元，净负债率显著下降，较年初下降22个百分点至177%，预收账款为444.32亿元，扣除预收账款后的资产负债率为74.77%。

富力集团一方面借助有力的市场窗口延长债务到期日，优化债务结构。另一方面，富力集团主动减少债务规模，积极偿还负债，上半年减少了94亿元的有息债务。10月15日，富力集团完成16富力11的本息兑付工作，实际登记回售28.55亿元。其中某大型股份银行基于对富力集团的看好，保留持有债券10+亿元。

与此同时，富力集团积极盘活资产。9月29日，富力集团发布《潜在出售于广州富力国际空港综合物流园的权益》的公告，表明富力集团已与黑石集团就广州富力国际空港综合物流园之70%权益转让事宜取得重大进展。

此外，富力地产近期重大资产盘活措施的另一重大举措是，完成出让其享有的广州CBD某写字楼的权益，交易规模近20亿元。上述权益转让举动均将有利于缓解短期流动性压力、实现减负债、降杠杆等目标。

03
旧改项目持续发力，未来18月转化900万方可售面积

“旧改之王”富力集团在城市更新领域久负盛名，外界流传着“广州每一根烟囱倒下，都有富力一份功劳”。

城市更新项目的吸引力在于可获得较高利润率及资产收益率，富力集团旧改项目的持续发力也是现金流稳健的重要保障。富力集团凭借20多年深耕旧城改造的经验，将城市更新延伸拓展至全国。截至2020年上半年，富力集团拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积超4000万平方米。其中92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区。

上半年城市更新项目中，富力集团转化3个项目，相当于建筑面积129万平方米，可售资源460亿元，该等项目位于广州及长治。

据房导君了解，在广州，富力不仅中标了广州陈田村62.61公顷旧改项目、以17亿拿下花都田美村旧改项目，还在今年成为了广州南沙大同村旧改项目的合作企业，并与保利组成联合体，成为广州海珠赤沙村旧改意向合作企业。另外，今年8月，富力地产正式成为番禺石壁村全面改造项目合作企业，预计总投资120亿元。

富力集团在中报表示，下半年将转化更多城市更新项目，并于未来18个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，相当于2000亿元的潜在可售资源。

04
“十一”黄金周酒店业务营收约2.15亿

随着疫情得到控制，酒店行业迅速回暖。

富力集团的酒店业务也实现了超预期增长。从数据来看，2020年9月，富力集团下属酒店经营收入5.62亿元，较上月环比增长13.5%，实现利润1.42亿元，超去年同期水平。

黄金周期间，富力集团下属国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元，较去年同比大幅增长26.9%；下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元，较去年同比大幅增长21%；合计实现营业收入约2.15亿元；酒店平均入住率远超去年同期，峰值入住率接近90%。

截至目前，富力集团共运营90家酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。

从富力集团酒店业务的上述营收数据不难看出，“全球最大的豪华酒店业主”，已然走出上半年的疫情影响，业绩开始大幅回升。

05
当红楼盘热销，刷新广州近5年单次开盘记录

除了在资本市场发力之外，销售回款也为富力贡献了主要的现金流。金九银十是各大房企抢收的季节，开盘推新司空见惯。但是开盘热销却是令人羡煞。

9月19日，位于广州第二CBD，城市“新中轴”核心区的当红楼盘——富力南驰·富颐华庭首期荣耀开盘，开盘2小时热销26.8亿元，去化率约9成，刷新广州近5年单次开盘记录。


富力南驰·富颐华庭。

富力南驰·富颐华庭是一个230万平方米生活综合体，涵盖超50万方自建商业综合体，多维立体交通路网，顺达珠江新城。

据悉，富力南驰·富颐华庭项目原名茅岗路以西城中村改造项目。是富力集团秉持高标准、严要求，率先布局城市更新领域，在同期城市更新项目中率先开始预售的标杆。

无独有偶，盐城也现人气销售红盘，作为城市创新发展高地的盐城富力科创城，以“秒开秒罄”的速度，单盘狂揽超过20亿元，去化率超过97%，超过13000组来访。

据了解，盐城富力科创城位于世纪大道与204国道交界以东，占据盐城市重点规划发展的以科技创新为主体的城市轴线。是一个208万平方米的航母级城市共生体，其以国际视野规划了5大综合业态摩天建筑矩阵，拥有一站式全龄教育医疗资源，三横四纵畅达全城。

盐城富力科创城建成后将成为盐城城西的新地标建筑，这一项目彰显富力深耕匠筑实力，也将充分体现出富力与城市共生长的集团使命与愿景。